Cómo vender una casa en época de crisis

Primero un disclaimer. No soy un gurú económico ni pretendo decir verdades absolutas. Sólo opiniones razonadas y fundamentadas en la experiencia de varios años observando con mucha atención el mercado inmobiliario español, y la economía.

No voy a arremeter contra los que han comprado pisos para invertir, ni contra los que creen que la vivienda nunca baja, ni contra los que han firmaodo una hipoteca por encima del precio del piso para poder pagarse el coche y las vacaciones. Es un artículo de ayuda a toda aquella persona o familia que, desesperada, se encuentre en la difícil situación de tener que vender su piso en tiempos de crisis.

Si quieres leerlas, por favor, sigue adelante.

¿Realmente están bajando los precios?

Sí. Y mucho, las cifras hablan de entorno del 3%-8% dependiendo de la ciudad. Puedes leer todo en Google News o esta estupenda entrada de Kiko Llaneras en EnSilicio.com (de dónde tomaré prestada la primera gráfica), o este otro artículo sobre la medición del precio de los pisos La caída es mucho más pronunciada en la vivienda usada, pero la vivienda nueva seguirá la tendencia en breve.

Además, muchos propietarios aún no quieren reconocer que el precio de la vivienda va hacia abajo y no sólo algunos mantienen el precio de venta al mismo nivel que hace 12 ó 18 meses, si no que lo aumentan porque creen que o bien pueden sacar un beneficio o que pueden negociar un mejor precio final de esta forma.

Son este tipo de propietarios quienes van a ver su piso vendido a un precio más bajo que el resto.

Primero caerá la vivienda usada porque es la que corre prisa por vender, el propietario no tiene la capacidad económica de una constructora y no puede resistir las deudas mucho tiempo. La compraventa de viviendas lleva cayendo desde finales de 2007, durante 2008 el desplome ha sido brutal y en 2009 y 2010 será aún menor cada año.

Pero hubo otra subida de precios en los setenta y no fue para tanto…

En los 70 este país salía de una dictadura y se embarcaba en una carrera inflacionista, la inflación rondaba más del 15% anual, y el Banco de España seguía devaluando constántemente la peseta para que, a parte de potenciar las exportaciones y atraer capital extranjero, los pisos “costasen menos”, pues a los pocos años de firmar el contrato el salario medio había subido bastante y el piso, entonces caro, se hacía más asequible.

Ahora ni el Gobierno ni el Banco de España puede bajar los tipos de interés ni devaluar la moneda, porque el Euro lo maneja el Banco Central Europeo, y tiene que velar también por la estabilidad de los países que no tienen burbuja inmobiliaria. Es decir, no van a dejar tirados a los ahorradores alemanes, franceses, holandeses, nórdicos, etc porque en España (e Irlanda principalmente) haya explotado la burbuja inmobiliaria.

Pero son porcentajes muy bajos

Ya volviendo al presente, ten en cuenta que todo esto ha sido a lo largo de los 3 últimos trimestres de 2008, y desde el Gobierno y Oposición, y medios de comunicación afines a unos y otros se ha dejado correr el alza insostenible de los precios durante años y años. Durante 2009 y 2010 los precios bajarán mucho más cuando la inercia del descenso de precio de los pisos se lleve todo por delante en una espiral de depreciación:

Hay muchos pisos para vender, y hay menos gente que compra. Además de todo esto, muchas personas se van al paro y no pueden seguir pagando la hipoteca y optarán por vender su piso para cubrir gastos yéndose a uno más asequible, cambiando de alquiler o volviendo a casa de los padres en el caso de los jóvenes. Esto hará que el mercado de pisos se llene con más pisos por vender, y que la espiral siga y siga

Además, ten encuenta que no es lo mismo que un precio se rebaje un 10%, a que suba un 10% en términos absolutos. Me explicaré:

Un piso de 200.000€ se apreció un 15% durante 2007, es decir, en 2008 valía 230.000€, si suponemos que durante 2008 y 2009 baja otro 15% en total, el precio del piso entonces NO será 200.000€ de nuevo, si no de 186.000€.

¿Cómo irá todo estos próximos años?

Las predicciones hablan de 2 a 5 años de crisis crediticia internacional. Esto se suma a la crisis inmobiliaria española. Ojo, no es la misma crisis. España está sufriendo dos a la vez, una interna y otra internacional, como muy pocos otros países. Cuando oigáis hablar o léais de la crisis, pensad en cual de las dos están hablando, La crisis inmobiliaria va para largo. Las únicas personas que afirman que durará poco son los mismos que decían que no había burbuja y los que también decían que el precio de la vivienda nunca baja.

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Así pues, tendremos unos años de destrucción de empleo, ya vamos por 3.000.000 de empleados, somos el país de la UE que más parados nuevos ha puesto sobre la mesa, por favor, mira esta gráfico, el gobierno ha admitido que se podría llegar a 4.000.000 a finales de 2009, y el Gobierno siempre da cifras optimistas en estos casos:

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E irá a peor, como puedes ver en las tendencias bajista de años anteriores comparadas con la horrible línea roja de 2008, a mucho peor durante los próximos años por otra espiral:

La gente gasta menos > las empresas venden menos > se despide más gente > los despedidos no pueden permitirse consumir como antes > las empresas siguen vendiendo menos > etc, etc.

De las espirales se sale. Como en todo, pero con el tiempo y con la recuperación de la confianza de los consumidores. Y de momento, tardará mucho tiempo en volver, y más en el mercado inmobiliario.

Sí, vale, basta de cháchara ¿Cómo vendo mi piso?

Has adquirido un piso en los últimos años, y por el motivo que sea necesitas venderlo en épocas de crisis. Lo primero que tienes que hacer y reconsiderar es, si realmente necesitas venderlo. Me explico. Quizás vender el piso no sea la solución adecuada si lo que necesitas es deshacerte de él porque no puedes seguir permitiéndote vivir en él.

Ve al banco, coméntales tu situación. Ahora mismo quizás puedan ofrecerte alguna solución, ellos NO quieren que les dejes de pagar la hipoteca, prefieren mil veces que sigas pagando, aunque sea una cuota menor mensual, a tener que quedarse con un bien inmueble que está valorado por debajo del precio de compra en muchos casos, y cuyo precio seguirá bajando.

El índice de morosidad sube y sube por gente que no puede seguir pagando la hipoteca. y los bancos tienen cada día más pisos que no pueden vender de nuevo para correr con los gastos del piso. Así que harán lo posible por mantener el contrato que firmaron contigo.

Ten cuidado, no aceptes extensiones de hipoteca de muchos años que harán que pagues una cuota un poco más baja cada mes a cambio de aumentar enormemente el coste total a pagar al final de la hipoteca.

Ejemplo, vas por el tercer año de hipoteca y te quedan por pagar 22 años a ~1.200€ al mes. Esto hacen 316.800€ en total. Y por ejemplo el banco te ofrece extender la hipoteca por 5 años más a cambio de reducir la cuota a 1.080€ mensuales, al final acabarás pagando 349.920€. ¡Más de 30.000€ extra! ¿Te compensa?

Otras opciones

Quizá, si no vives actualmente en el piso puedes considerar la opción de alquilarlo temporalmente que tenerlo vacío. Es mejor alquilar un piso por ejemplo por un coste mesual del 80% de la cuota de tu hipoteca que nada.

Si pagas una cuota de 1.000€ al mes y consigues alquilar el piso por 850€ mensuales, en 6 meses habrás gastado en pagarlo 1.200€ en vez en vez de 6.000€

Habla con conocidos, muévete y busca gente de confianza a quién alquilar durante un tiempo. Utiliza los miles de sitios online dónde poner el anuncio gratuitamente. Si nadie está interesado quizás alguna agencia inmobiliaria pueda ayudarte.

Además del alquiler y si eres joven, antes de vender el piso puedes optar por alojarte de nuevo en casa de tus padres para rebajar los gastos mientras sigues pagando la hipoteca o la renegocias con el banco.

No. Necesito venderlo, sí o sí.

De acuerdo. Estas son tus opciones. Primero valora el piso en un precio real y negociable. No estás en condiciones para tener un precio inamovible, recuerda que necesitas venderlo. Empecemos.

Calcula el importe que costaría acabar con la hipoteca en este momento: capital por pagar, intereses de cancelación y de cierre, papeleo, etc. Acude a tu banco o caja y pídeles que te digan cuánto te costaría cancelar la hipoteca del piso de inmediato a día de hoy.

¿Tienes ya la cifra? Vale, este es tu precio de salida. Ahora réstale el porcentaje de media que hayan bajado los pisos en tu ciudad o barrio. Busca datos oficiales e independientes de la evolución del precio de los pisos en tu área en Internet y prensa. Una vez que tengas ese precio, recuerda que es negociable.

Busca precios de pisos similares características por tu zona. Llama al teléfono de contacto de los pisos e interésate por el precio, averigua hasta cuánto pueden permitirse baja el importe, encontrarás una horquilla variada de precios debido a lo que comenté antes, algunos han empezado a vender el piso rebajado, otros se resistirán. Pero ahora sólo hay una regla, cuanto antes lo vendas, mejor.

Una vez sabido esto, establece un precio real y sopesado del piso y haz una venta activa, no te limites a poner el cartelito naranja en la ventana. Coméntaselo a tus compañeros de trabajo y tus amigos, anúncialo en Internet, etc. Y recuerda, cuando los precios bajan la palabra clave que hará que mucha más gente se interese por él es negociable.

Fin.

Estos son mis explicaciones y consejos. Si puedes vender tu piso rebajado un 5% mejor que un 10% dentro de unos meses. Y mejor que un 20% en menos tiempo del que imaginas.

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4 respuestas a Cómo vender una casa en época de crisis

  1. Pingback: Cmo vender una casa en poca de crisis - Burbuja Econmica

  2. PAco dijo:

    Me dedico a la compra venta de inmuebles.
    Hoy en día el problema está en que nadie consigue una hipoteca, por muy poco que cueste la casa que quieras comprar. Si hay gente que quiere comprar, pero no consiguen hipotecas, ese es todo el truco; todo lo demás paja.

  3. Adirael dijo:

    @Paco: Si no consigue una hipoteca, es que no DEBE comprar. Querer, quiere casi todo el mundo, aquí lo que cuenta es quien PUEDE realmente acceder y quien no.

    Todo este rebentón no se podría haber producido si a nadie le hubiesen dejado hipotecarse a más de 1/3 del sueldo.

  4. Gina SALEM dijo:

    Soy Gina Salem y me dedico a B.R.
    Estoy en México, y la situación se vive de igual manera.
    Todo se hace más lento si no se tiene el financiamiento.
    Me toco estar el 2008 en e.u.a. y pude ver la oferta increible
    de viviendas , tambien eso influye en el precio.

    Agradezco comparta sus comentarios , nos da mayor claridad y vision
    internacional, conocer las estrategias y aplicarlas en nuestros paices, al igual de comparar estas , ver sus resultados, etc.

    Saludos Cordiales.
    Gina Salem

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